Svenska Bostadsfonden – Utsikter för 2013

När Lars Swahn återvände till Sverige från Storbritannien i början av 2000-talet såg han den reglerade svenska marknaden för hyresfastigheter med fräscha ögon. Potentialen i tillgångsslaget kombinerat med stabiliteten i den svenska hyresmodellen innebar att han identifierat en investeringsmöjlighet med lika hög förväntad avkastning som börsen men med betydligt lägre risk. Fastighetsinvesteringar var dessutom något som använts av institutionella investerare i decennier, och Svenska Bostadsfondens mission var att öppna upp detta tillgångsslag även för företagare och privatpersoner. 

Nu tio år senare känns det som att cirkeln är sluten då Sandvik och Ericssons pensionskassor tillsammans med ett antal andra institutionella investerare gått in i Svenska Bostadsfondens första institutionella fond som idag har en förvärvskapacitet i miljardklassen.

– I och med att vi nu etablerat våra egna institutionella fonder har vi gått varvet runt. Vi har bevisat att till och med de med stora egna resurser väljer Svenska Bostadsfonden och vår förvaltningsmodell, säger Lars Swahn.

Hur ser det då ut med avkastningen, har även den varit i linje med era förväntningar?

– De första fonderna är ännu under avveckling, men det vi kan säga hittills är att totalavkastningen ser ut att ha slagit börsen under motsvarande period. Så att vårt koncept håller känner jag mig mycket säker med idag.

De senaste årens finansiella turbulens har givetvis inte gått obemärkt förbi Svenska Bostadsfonden, eller den svenska marknaden för hyreshus som helhet. Osäkerheten har inneburit lägre transaktionsvolym och svårare att få banklån till finansieringen, men samtidigt även lägre räntenivåer. Inför 2013 anser dock Lars Swahn att marknaden börjar öppna upp sig allt mer, en utveckling som inleddes redan under 2012.

– Under förra året tillträdde Svenska Bostadsfonden över 600 nya lägenheter, vilket kan jämföras med vårt totala bestånd om ca 3 500 lägenheter. Så vi har definitivt märkt att marknaden blivit mindre trögrörlig, även om ledtiderna fortfarande är något längre än normalt.

Under 2012 har Lars Swahn även märkt av ett ökat utbud på marknaden, framförallt inom större objekt med ett värde om över 200 miljoner kronor. Ökningen har även märkts av för lite mindre projekt, om än inte i lika hög utsträckning. Inför 2013 tror Lars Swahn på en stabil marknad med ett fortsatt något ökande utbud inom det egna segmentet.

En annan aspekt som Lars Swahn tror kommer att prägla det kommande året är den politiska dimensionen. Trots bostadsbrist i ett mycket stort antal kommuner i Sverige byggs det alldeles för lite nya hyresrätter. Lars Swahn menar därför att det är troligt att politiska åtgärder för att underlätta nybyggnationer kommer att lanseras under det kommande året.

– Politikerna har ett ansvar att se till att medborgarna har tak över huvudet, till en rimlig kostnad, och det tror jag att de tar på fullaste allvar. Svenska Bostadsfonden vill fortsätta att vara en konstruktiv samarbetspartner till kommunerna i detta avseende och har redan idag genomfört fyra större hyreshusaffärer med kommuner. Bostadsbrist i tillväxtkommuner är dessutom mycket dyrbar då den hämmar möjligheten till arbetskraftsinflyttning och därmed gör det svårare för företagen att locka till sig rätt personal vid nyanställningar.

Slutligen återgår vi till den institutionella sektorn, inom vilket det varit en stark våg av nyinvesteringar i svenska hyreshus de senaste åren. Bland annat har 1:a och 4:e AP-fonden samt AMF har blivit stora aktörer, genom helägda dotterbolag med fokuserad inriktning på hyresbostäder, och utvecklingen förväntas fortsätta även under 2013.

– Intresset har funnits länge men det extremt låga ränteläget och marknadsoron har blivit en ytterligare katalysator de senaste åren. Om traditionella ränteinvesteringar ger för låg avkastning och börsen känns osäker, då är det naturligt att man överväger de alternativ som fortfarande fungerar. 

Finns det då inte ett problem med en ökad konkurrens från institutionella aktörer?

– Kortsiktigt kan vi i vissa fall konkurrera om en hel del objekt och den största konkurrensen känner vi på riktigt stora bestånd (500 mkr till 1 mrd), som kanske ändå idag ej är Svenska Bostadsfondens primärmarknad. Men långsiktigt är konkurrensen bra för värdeutvecklingen vilket gynnar alla Svenska Bostadsfondens investerare. Och vi är inte ute efter att göra snabba klipp utan att vara en trygg investering på sikt, avslutar Lars Swahn.